Az első lépések egy új telephely kiválasztásához | CityOne Városi Logisztikai Park

Egy raktár vagy logisztikai telephely költöztetése a vállalkozás működésének szinte minden területét érinti, az árumozgástól egészen a munkatársak bejárásáig. Egy új telephely kiválasztását azonban nem feltétlenül a négyzetméterárak böngészésével érdemes elkezdeni. Először azt kell pontosan megérteni, miért vált szűkössé, vagy költségessé a jelenlegi raktár, és milyen feladatokat kell majd az új helyszínnek jobban megoldania.

‍

Más szempontok alapján keres telephelyet egy gyors városi kiszállításra építő webshop, egy szervízközpont vagy egy olyan cég, amely az irodát, a raktárt és az ügyfélfogadást egy helyen szeretné működtetni. 

‍

A megfelelő döntéshez ezért nemcsak az alapterületet és a bérleti díjat, hanem a lokációt, a rakodást, a műszaki adottságokat, a munkaerő elérhetőségét és a későbbi bővülés lehetőséget is együtt kell vizsgálni.

‍

A CityOne alábbi útmutatója végigvezet a legfontosabb első lépéseken: a költözési okok felismerésétől és az igényfelméréstől át egészen a helyszínek összehasonlításáig, és a raktárbejárás fő szempontjaiig.

‍

Mikor érdemes új logisztikai telephelyet keresni?

‍

A vállalkozás kinőtte a jelenlegi raktárát

‍

A leggyakoribb ok, amikor a meglévő raktár már nem tudja kiszolgálni a növekvő készletet vagy árumozgást. Szűkülnek a közlekedőutak, ideiglenes tárolási megoldások jelennek meg, romlik a készlet átláthatósága, és egyre nehezebb hatékonyan megszervezni a napi működést.

‍

A helyhiány azonban nem mindig jelent automatikusan nagyobb alapterületigényt. Sok esetben a megfelelő belmagasság, egy korszerűbb állványrendszer vagy egy jobban szervezhető alaprajz is jelentősen növelheti a tényleges tárolókapacitást.

‍

A jelenlegi lokáció túl sok erőforrást követel

‍

A telephely elhelyezkedése közvetlenül hat a kiszállítási időkre, az üzemanyag-felhasználásra, a sofőrök munkaidejére és a szükséges járművek számára. Ha a flotta rendszeresen forgalomban áll, hosszú bevezető útvonalakat használ, vagy a fő ügyfelek és beszállítók nehezen érhetők el, a kedvező bérleti díj mellett is drágává válhat a működés.

‍

Ugyanebbe a problémakörbe tartozik a munkatársak elérhetősége is. A hosszú ingázás, a gyenge tömegközlekedés, a kevés parkoló vagy a környék szolgáltatásainak hiánya idővel nehézséget jelent majd a toborzásnál és a munkaerő megtartásánál is. 

‍

A telephely már nem támogatja megfelelően a működést

‍

A jelenlegi ingatlan műszaki adottságai is akadályozhatják a fejlődést, például ha túl alacsony a belmagasság, kevés az elektromos kapacitás, nem megfelelőek a rakodókapuk, szűk az udvar, vagy magasak az energia- és karbantartási költségek.

‍

Ide tartozik az is, amikor az iroda, a raktár és az ügyfélfogadás külön helyszínen működik. Ez párhuzamos költségeket, több belső egyeztetést és lassabb problémamegoldást eredményezhet cégen belül. Egy jól kialakított új telephely ezeket a funkciókat egy helyen is össze tudja kapcsolni.

‍

Új üzleti modell vagy növekedési szakasz kezdődik

‍

Új telephelyre akkor is szükség lehet, ha a vállalkozás működése alapvetően változik. Ilyen lehet egy webshop vagy fulfillment szolgáltatás elindítása, saját kiszállítás bevezetése, szerviz- és alkatrészraktár kialakítása, bemutatóterem nyitása vagy könnyűipari tevékenység megkezdése.

‍

Ezekben az esetekben egyszerűen más típusú ingatlanra van szükség, hiszen új fejezet kezdődik a cég életében. Az új telephely kiválasztásakor ezért nemcsak a jelenlegi működést, hanem a következő évek üzleti modelljét és várható kapacitásigényét is érdemes figyelembe venni.

‍

Milyen raktárra és telephelyre lesz valójában szükség?

A megfelelő telephely kiválasztásakor nem elég abból kiindulni, hogy jelenleg hány négyzetmétert használ a vállalkozás. A tényleges igényt a tárolási rendszer, az árumozgás, a rakodás, az irodai funkciók, a műszaki követelmények és a következő évek várható növekedése együtt határozza meg.

‍

Érdemes ezért már a keresés megkezdése előtt egy részletes igénylistát készíteni. Ez nemcsak a szóba jöhető ingatlanok gyorsabb szűrését segíti, hanem csökkenti annak kockázatát is, hogy egy elsőre megfelelőnek tűnő raktárról később derüljön ki: a mindennapi működéshez mégsem alkalmas.

‍

Alapterület helyett hasznosítható kapacitásban gondolkodjunk

‍

Két azonos alapterületű raktár tényleges tárolókapacitása jelentősen eltérhet egymástól. A belmagasság, az oszlopok elhelyezkedése, a padló terhelhetősége, a kapuk pozíciója és az alkalmazható állványrendszer mind befolyásolja, hogy a rendelkezésre álló térből mennyi használható ki hatékonyan a mindennapokban.

‍

A szükséges terület meghatározásakor nemcsak a tárolt áruk helyigényével kell számolni. Helyet kell biztosítani többek között:

• a közlekedőutaknak;
• az áruátvételnek és az ellenőrzésnek;
• a komissiózásnak;
• a csomagolásnak;
• az átmeneti tárolásnak;
• a visszáru kezelésének;
• valamint a biztonságos munkavégzéshez szükséges távolságoknak.

‍

A magasabb raktár sok esetben lehetővé teszi többszintes állványrendszer kialakítását, így ugyanakkora alapterületen nagyobb készlet tárolható. Ez azonban csak akkor jelent valódi előnyt, ha a padló, a tűzvédelmi rendszer, a világítás és az alkalmazott anyagmozgató eszközök (vagy munkagépek) is támogatják a függőleges tér kihasználását.

‍

Éppen ezért a négyzetméter mellett érdemes a hasznosítható köbmétert és az egy raklaphelyre jutó teljes költséget is megbecsülni.

‍

Tervezzük meg az áru és a járművek útját

‍

Egy raktár akkor működik jól, ha az áru útja egyszerű, rövid és lehetőség szerint kevés az akadály árumozgatás közben. Már a telephely kiválasztása előtt érdemes végiggondolni, hogyan halad majd végig az áru a teljes folyamaton.

‍

A raktáron belüli mozgatás mellett a járműforgalmat is meg kell tervezni. Más kialakításra van szüksége annak a cégnek, amely naponta néhány kamiont fogad, mint annak, ahová folyamatosan futárok és kisteherautók érkeznek.

‍

A legfontosabb kérdések:

• Milyen járművek használják majd a telephelyet?
• Hány jármű érkezik egy átlagos és egy kiemelt napon?
• Szükség van dokkolókapura vagy elegendő a szintbeni rakodás?
• Elférnek-e egyszerre az érkező és induló járművek?
• Van-e elegendő hely a megforduláshoz és a várakozáshoz?
• Keresztezi-e egymást a teherforgalom, az ügyfélforgalom és a munkatársak mozgása?

‍

Egy rosszul szervezhető udvar vagy nem megfelelő kapukiosztás napi szinten okozhat várakozást és többletköltséget, még akkor is, ha maga a raktár megfelelő méretű.

‍

Határozzuk meg a kiegészítő funkciókat és a műszaki igényeket

‍

A telephelyigény sok vállalkozásnál túlmutat a klasszikus raktározáson. Gyakran szükség van irodára, tárgyalóra, szociális helyiségekre, szervizterületre, bemutatótérre vagy személyes áruátvételi pontra is.

‍

Ha az iroda és a raktár egy helyszínen működik, érdemes előre tisztázni:

• hány munkatárs dolgozik állandóan az irodában,
• szükség van-e külön tárgyalóra vagy ügyfélfogadásra,
• kell-e öltöző, zuhanyzó vagy étkező,
• milyen kapcsolat szükséges az iroda és a raktár között,
• el kell-e választani az ügyfélforgalmat a logisztikai műveletektől.

‍

A műszaki igények felmérése ugyanilyen fontos. A szokásos világítási és irodai fogyasztáson túl nagyobb elektromos kapacitást igényelhetnek például:

• gépek és automatizált rendszerek,
• elektromos targoncák és járművek töltése,
• hűtött vagy temperált tárolás,
• szerverek,
• szerviz- és műhelyberendezések,
• speciális légtechnikai rendszerek.

‍

Ezeket az igényeket még az ajánlatkérés előtt érdemes összegyűjteni. Egy későn felismert kapacitáshiány jelentős beruházást, hosszabb kialakítási időt vagy akár egy egyébként megfelelő helyszín kizárását is eredményezheti.

‍

Tervezzünk a következő évek forgatókönyvével is

‍

Egy új logisztikai telephely kiválasztása jellemzően több évre szóló döntés, ezért a raktárigény felmérésekor nem elegendő kizárólag a jelenlegi készlet és alapterület adottságaiból kiindulni. 

‍

Számolni kell a várható készletnövekedéssel, a szezonális csúcsokkal, a létszám változásával, valamint azzal is, hogy a vállalkozás később új szolgáltatással, saját kiszállítással, szervizfunkcióval vagy nagyobb ügyfélforgalommal bővítheti működését. Ezek a változások a raktár mérete mellett az irodaigényt, a rakodási kapacitást, az energiaellátást és a belső árumozgást is befolyásolják.

‍

A túl kicsi raktár rövid időn belül újabb költözési kényszert okozhat, a jelentősen túlméretezett telephely viszont felesleges bérleti és üzemeltetési költséget jelent. 

‍

A cél ezért olyan logisztikai park és raktár kiválasztása, amely a jelenlegi működéshez megfelelően illeszkedik, ugyanakkor középtávon is biztosít bővülési lehetőséget. Már az első egyeztetések során érdemes tisztázni, hogy a park fizikai adottságai, a szomszédos egységek és az üzemeltető rugalmassága mennyire támogatják a későbbi növekedést.

‍

Big-box vagy városi logisztikai park?

‍

A megfelelő logisztikai park típusa elsősorban attól függ, milyen árumozgást, kiszállítási modellt és működési struktúrát kell kiszolgálnia. A big-box és a városi logisztikai park nem egyszerűen méretben tér el egymástól: más üzleti helyzetekre kínálnak megoldást.

‍

Mikor lehet jobb választás egy big-box logisztikai park?

‍

A big-box logisztikai park elsősorban nagy volumenű, standardizált raktározásra és országos vagy regionális disztribúcióra alkalmas. Akkor lehet előnyös, ha a vállalkozás több ezer négyzetméteres, homogén raktárterületet keres, kevésbé függ a gyors városi kiszállítástól, és a fajlagos bérleti költség kiemelt döntési szempont.

‍

Ez a modell és helyszín jellemzően azoknak a cégeknek kedvez, amelyek nagy mennyiségű árut mozgatnak, hosszabb szállítási útvonalakkal dolgoznak, és működésük kevésbé igényel raktárhoz kapcsolódó irodát, ügyfélfogadást vagy egyedi kialakításokat.

‍

Mikor előnyösebb egy városi logisztikai park?

A városi logisztikai park akkor lehet hatékonyabb választás, ha fontos a gyors városi kiszolgálás, a munkatársak könnyű bejárása, valamint az iroda, a raktár, a szerviz vagy az ügyfélfogadás egy helyszínen történő működtetése.

‍

Különösen jól illeszkedhet webshopok, fulfillment szolgáltatók, nagykereskedők, szervizközpontok és olyan vállalkozások működéséhez, amelyek számára egyszerre fontos Budapest gyors kiszolgálása és az országos közlekedési hálózat közvetlen elérése. 

‍

A városi elhelyezkedés kettős előnyt nyújt: a hatékony last-mile logisztika mellett tökéletes alapot biztosít az olyan disztribúciós modellekhez is, amelyek egyetlen központi telephelyről szolgálják ki a fővárost és a teljes országot.

‍

Big-box és városi logisztikai park összehasonlítása

‍

A két modell részletesebb összehasonlításáról külön cikkünk készült: [Kinek való a városi logisztikai park? Útmutató érdeklődőknek és döntéshozóknak]. Ebben a CityOne részletesebben bemutatja, milyen vállalattípusok és működési modellek számára jelenthet versenyelőnyt a városi elhelyezkedés.

‍

Miért nem elég a négyzetméterár alapján dönteni?

‍

Két raktár közül nem feltétlenül az olcsóbb négyzetméterárú telephely fog hosszabb távon kevesebbe kerülni. A megfelelő összehasonlításhoz a bérleti díj mellett azt is vizsgálni kell, hogyan hat az adott lokáció, infrastruktúra és kialakítás a vállalkozás teljes működési költségére.

‍

Az ingatlan közvetlen költségei

‍

A havi bérleti díj csak egy eleme a telephely költségének. Az ajánlatok összehasonlításakor figyelembe kell venni az üzemeltetési díjat, az energiafogyasztást, a parkolást, a közös területek költségét, valamint az esetleges műszaki átalakításokat és egyedi kialakításokat is.

‍

Egy kedvezőbb alapbérleti díjú raktár összességében drágább lehet, ha rossz a hőszigetelése, magas az energiaigénye, vagy jelentős beruházást igényel a napi működéshez szükséges feltételek kialakítása.

‍

A működés teljes költsége

‍

A telephely lokációja és kialakítása közvetlenül befolyásolja az üzemanyag-felhasználást, a sofőrök munkaidejét, a szükséges járművek számát, a rakodási időt és a kiszállítások szervezhetőségét. 

‍

A hosszabb útvonalak, a rendszeres forgalmi torlódások vagy a nem megfelelő rakodási infrastruktúra napi szinten termelhetnek többletköltséget.

‍

Ugyanígy számít a munkatársak bejárása, a külön iroda fenntartása, a toborzás nehézsége és az ügyfelek elérhetősége is. A helyes összehasonlítási alap ezért nem önmagában a négyzetméterár, hanem az egy kiszállításra, egy kezelt rendelésre vagy egy tárolt raklapra jutó teljes működési költség.

‍

Mit nézzünk meg egy helyszínbejáráson?

A helyszínbejárás során nemcsak azt kell ellenőrizni, hogy a raktár mérete megfelelő-e. A műszaki adottságokat, a rakodás feltételeit, a járműforgalmat, a biztonságot, valamint a munkatársak és az ügyfelek szempontjait is együtt kell vizsgálni. Kérdezzünk rá a bérlői közösségre és a közelben elérhető szolgáltatásokra is.

‍

A raktártér műszaki adottságai

‍

Érdemes ellenőrizni a nettó belmagasságot, az oszlopok elhelyezkedését, a padló állapotát és terhelhetőségét, valamint azt, hogy milyen állványrendszer alakítható ki. Fontos a kapuk mérete, a világítás, a hőszigetelés, a fűtés-hűtés, az elektromos kapacitás, az internetkapcsolat és a tűzvédelmi rendszer állapota is. 

‍

Már a bejáráson tisztázni kell, milyen műszaki átalakítások végezhetők el, milyen határidővel és költségen.

‍

Rakodás, járműmozgás és biztonság

‍

A raktár használhatóságát jelentősen befolyásolja az udvar kialakítása. Meg kell nézni, hogy a kamionok és kisteherautók kényelmesen meg tudnak-e fordulni, van-e megfelelő várakozóhely, és egyszerre hány jármű rakodása oldható meg.

‍

Ellenőrizni kell a dokkoló- és szintbeni kapukat, az udvar forgalmi rendjét, a beléptetést, a portaszolgálatot, és a kamerarendszert is. Fontos kérdés az is, hogy van-e súlykorlátozás vagy behajtási engedélyhez kötött megközelítés.

‍

Iroda, munkatársi és ügyféloldali szempontok

‍

Ha a raktár mellett iroda, szerviz vagy ügyfélfogadás is működik, a kapcsolódó terek minősége és elhelyezkedése is lényeges. Vizsgálni kell az iroda méretét, a tárgyalók és szociális helyiségek kialakítását, valamint azt, hogy a személy- és teherforgalom megfelelően elkülöníthető-e.

‍

A munkatársak szempontjából számít a tömegközlekedés, a parkolás, a kerékpáros megközelítés és a környék szolgáltatásainak elérhetősége. Ügyfélforgalom esetén pedig az, hogy a telephely könnyen megtalálható-e, és rendelkezésre áll-e elegendő vendégparkoló.

‍

A bejárás végén érdemes szimulálni a teljes napi működést az áru érkezésétől a kiszállításig. 

‍

A CityOne városi logisztikai parkjaiban ezt az igényfelmérést a helyszínbejárás részeként kezelik: az ÚjbudaOne és a BudafokOne eltérő raktártípusai, kapui, irodai lehetőségei és közlekedési adottságai alapján közösen áttekinthető, hogy az adott terület mennyire illeszkedik a vállalkozás működéséhez.

‍

Mennyire tud alkalmazkodni a logisztikai park a vállalkozás működéséhez?

A jó logisztikai park nemcsak megfelelő méretű raktárt kínál, hanem képes alkalmazkodni az eltérő működési modellekhez is. Más térre van szüksége egy webshopnak, egy szervizközpontnak, egy nagykereskedőnek vagy egy olyan vállalkozásnak, amely az irodát, a raktárt és az ügyfélfogadást egy helyen szeretné működtetni.

‍

Egyedi terek és műszaki igények

‍

A telephely kiválasztásakor érdemes megvizsgálni, kialakítható-e a szükséges iroda, szervizterület, bemutatótér vagy elkülönített munkazóna. Ugyanilyen fontos lehet az elektromos kapacitás, a hűtés, a légtechnika, a kapuk vagy a rakodási infrastruktúra módosíthatósága. Ezeket az igényeket már az ajánlatkérés előtt célszerű pontosan rögzíteni. Az egyedi bérlői igényekről szóló cikkünkben további részletes információkat is találhat erről a témáról.

‍

A CityOne rugalmassága a gyakorlatban

‍

Az ÚjbudaOne és a BudafokOne eltérő méretű, belmagasságú és kialakítású raktárakat, valamint kapcsolódó irodai lehetőségeket kínál. A CityOne csapata az egyedi műszaki és működési igényeket előzetesen felméri, és megvizsgálja, hogy az adott terület milyen átalakításokkal illeszthető a bérlő tevékenységéhez. A megvalósíthatóság, a költségek és a határidők minden esetben külön egyeztetést igényelnek.

‍

Mit kérjünk be a bérleti ajánlat előtt?

‍

Mielőtt ajánlatot kérünk, érdemes minden olyan műszaki és kereskedelmi információt összegyűjteni, amely alapján a kiválasztott raktárak valóban összehasonlíthatók.

• méretezett alaprajz és műszaki adatlap
• nettó belmagasság, padlóterhelés és kaputípusok
• elérhető elektromos kapacitás és gépészeti adottságok
• alapbérleti díj, üzemeltetési díj és közműelszámolás
• parkolási, rakodási és területhasználati feltételek
• szükséges átalakítások, azok költsége és várható határideje
• birtokbaadás lehetséges időpontja és bérleti idő
• későbbi bővülés lehetősége.

‍

Az ajánlat akkor ad valós összehasonlítási alapot, ha nemcsak a négyzetméterárat, hanem a teljes műszaki tartalmat és a működéshez szükséges valamennyi költséget is tartalmazza.

‍

Hogyan hasonlítsuk össze a helyszíneket?

‍

A helyszíneket célszerű két lépésben értékelni. Először zárjuk ki azokat az ingatlanokat, amelyek valamely alapvető műszaki, közlekedési, jogi vagy költségfeltételnek nem felelnek meg. A fennmaradó lehetőségeket ezután előre meghatározott, súlyozott szempontok alapján hasonlíthatjuk össze.

‍

A szempontokat például 1–5 pont között értékelhetjük, majd a pontszámokat megszorozhatjuk a hozzájuk tartozó súllyal. Érdemes azt is megvizsgálni, változik-e a sorrend, ha a költség, a lokáció vagy a későbbi bővülés nagyobb jelentőséget kap. 

‍

A stabilan jól teljesítő helyszín általában kisebb döntési kockázatot jelent, mint az, amely csak egyetlen súlyozás mellett kerül az első helyre.

‍

Városi logisztikai parkok Dél-Budán

‍

Ha a vállalkozás számára egyszerre fontos Budapest gyors kiszolgálása, az országos közlekedési hálózat elérése, valamint a raktári és irodai funkciók összekapcsolása, a CityOne két dél-budai városi logisztikai parkja eltérő működési igényekre kínálhat megoldást.

‍

ÚjbudaOne Logisztikai Park

‍

Az ÚjbudaOne a XI. kerületben, a belvárostól mintegy 6 kilométerre található. Városi lokációja, raktári és irodai lehetőségei, saját parkolói és tömegközlekedési kapcsolatai különösen azoknak a cégeknek lehetnek előnyösek, amelyeknek fontos a gyors budapesti elérhetőség és a munkatársak kényelmes bejárása.

‍

BudafokOne Logisztikai Park

‍

A BudafokOne a XXII. kerületben, az M0-s körgyűrű budafoki csomópontjától 2,2 kilométerre, a 6-os úttól pedig 900 méterre helyezkedik el. Elhelyezkedése egyszerre támogatja Budapest kiszolgálását és az országos áruszállítást, miközben eltérő méretű és belmagasságú raktárak, kapcsolódó irodák és többféle rakodási lehetőség áll rendelkezésre.

‍

Helyszínbejárás és igényfelmérés

‍

A telephely alkalmasságát alaprajz és műszaki adatlap alapján nem lehet teljes bizonyossággal megítélni. A CityOne helyszínbejárásán a vállalkozás területigénye, árumozgása, járműforgalma, műszaki elvárásai és várható növekedése alapján közösen áttekinthető, hogy az ÚjbudaOne vagy a BudafokOne mely elérhető egysége illeszkedhet legjobban a tervezett működéshez.

‍

Keresse a CityOne csapatát, és egyeztessen időpontot személyes helyszínbejárásra!

‍